近日，本网接到群众反映，河南省驻马店市确山县金博大购物广场项目，商铺以包租、返租、返本销售等早国家早已明令禁止的房地产销售行为违规销售。
资料显示：河南省驻马店市确山县金博大购物广场是市、县重点项目，也是确山县最大商业项目。位于确山县新行政区，未来大道与爱民路交叉口。该项目由确山县好山水置业有限公司开发，SPIRIT狼族力量全程营销。确山县好山水置业有限公司为河南中汇实业集团有限公司全资子公司，主营房地产开发。项目规划10万平方米，集娱乐、办公、购物、餐饮于一体的大型商业综合体。
市县双重点项目、县最大项目涉违法销售
图一：确山金博大项目总体鸟瞰图
据该项目销售人员介绍：金博大购物广场商铺项目，采用“预先认筹登记”、“领取VIP卡及认筹协议”、“约定时间VIP客户认购选房”是模式，在客户认筹登记后需支付认筹金1000元，并签订协议领取VIP卡，领卡客户可享受优惠，即交10000抵20000元，并从2017年6月1日起至金博大购物广场开盘前1天计算，可享受日增200元返利，返利总额计入购商铺总房款。
金博大购物广场销售介绍，并项目由专业运营团队实行10年包租、签约返2年租金等认筹方式，并称10年后1.3倍回购保障。其宣称的10年包租政策回报率按投资年限递增，第1年8%、第2年8%、第3年9%、第4年10%、第5年11%、第6、7、8、9、10年以实际租金收益支付回报为准。以总价10万元商铺为例，贷款50%，第1年、第2年租金抵入首付，首付3.4万元。前五年回报率共46%，收益共计4.6万元。
商家销售“水很深” 返利抵房款实为虚假优惠
对于购买商铺的业主来说，返租的最大诱惑在于：在返租期内，商铺无需亲自打理也能保障收益，即使商铺长时间空置，业主仍然能够收到租金。而对于开发商来说，这种销售模式可以更有效的刺激业主的购买欲望，以达到快速出售并回笼资金的目的。但这种看似双赢的模式其实暗藏风险和猫腻。
金博大购物广场10年包租政策/图
就确山县金博大购物广场推出的2017年6月1日起至开盘前1天日增200元返利的优惠来说，业内人士介绍：所谓日增200元返利冲抵房款其实是以优惠的名义侵占购买者的使用权，为开发商的商业开发行为买单。看起来日增200元的返利冲抵购房款，其实是一场虚假的优惠。
售后包租一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等商业地产的销售过程中，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等等多种形式，但其共同点都是以承诺一定比例的租金回报的方式吸引买家入场。通常，这类商铺都会因其面积小、总价低而为普通投资者所关注，又由于采用售后包租销售模式，让投资显得更为简单、易于上手。然而，投资者往往都没有发现，这其中隐藏着不小的风险。搜索新闻可见，相关的购铺者投诉、打官司、开发商无力偿还租金、跑路等类新闻不在少数。
金博大购物广场VIP认筹协议书/图
承诺“10年包租”的公司在第三年已无力偿付租金，商铺包租再次传出“陷阱”之说。今年10月，百余名投资昆山商铺的业主们都收到了项目开发商指定的投资管理公司发来的声明，称公司已经濒临破产边缘，无能力继续履行委托经营合同。自此，一直打着“10年回本”如意算盘的商铺业主才如梦初醒——自己的投资可能打了水漂。
包租、返租国家明令禁止 或涉嫌非法集资
近年来，“包租”“返租”“返本”等销售行为频现于房地产行业，这种营销销售方式在房地产市场上出现后，引起诸如“变相集资”“非法集资”的质疑。
各级监管单位针对这种现象也频频出台法律政策对此作出解释以及定性，早在2001年出台的《商品房销售管理办法》就明确规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。最高法还曾公布司法解释：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将按刑法规定处罚。”
金博大项目作为市、县双重点政府招商引资项目，又是确山县最大的商业项目，其存在的意义应不仅仅是作为一种纯盈利性的商业开发，更应成为一个政府形象的“标杆”工程。然而，在其所有项目未完全运作的情况下，初期的营销销售方式就已出现种种问题让人质疑。
就以上情况，本报网将持续予以关注。