万科再谈轻资产牵手东方藏山 谋求社区商业REITs

原标题：万科再谈轻资产牵手东方藏山 谋求社区商业REITs

“纵使星移物换，岁月匆匆，对未来的追求可不能暂停;生活不可能浑浑噩噩，假如你心里有个美好的梦。”

诚如毛大庆送上的2015新年寄语，不再隐晦表达对商业地产重视的万科，近来在轻资产求索路上踏出了更多的“脚印”。

12月30日，万科集团与东方藏山合作的第一个社区商业基金项目于长阳半岛五号地成功落地。万科方面表示，与东方藏山合作的战略意义远超越了事件本身。

万科集团副总裁毛大庆在接受观点地产新媒体采访时亦直言，与东方藏山的合作特别值得万科总结，不同于和凯雷、领汇、麦格理的合作，万科此次涉及到的规模和形式都更加多元化。

殊途同归，万科“牵手”东方藏山不仅成功实现资产增值，让现金提前回流，还通过引入重要合作伙伴共同进行商业项目的经营管理，获得持续稳定的收益。

牵手东方藏山

据毛大庆向观点地产新媒体透露，此次万科与东方藏山的合作将横跨北京、沈阳、苏州和东莞四个城市，囊括五个项目，其中东莞两个，其他城市各有一个，除北京外其余项目均已开业。

在项目合作上，万科的形式比较灵活多变，既有街区亦有村落，涉及到的商业体量一般都比较小，在3万平左右，主要功能是基本配套和便民中心等。

毛大庆称，万科很看好社区商业模式。凯德出身的他也直言不讳地表示，是次合作其实也是在学习香港和新加坡模式，将涉及到股权转让、资产交易等多种方式。

自2010年万科宣布进军商业地产起，在商业地产方面已经形成了一定的规模。既有社区商业产品线“邻里家”，又有1万-3万平方米建筑面积的“生活广场”和区域型购物中心“万科广场”两条产品线。

虽然郁亮强调未来会像发展住宅一样发展商业，但翻开万科的商业版图，不难发现形态仍以社区商业为主。

仅北京区域，万科社区商业计划每年至少开业一个生活广场、两个新五街和三个邻里中心，还将根据客户需求推出外卖、宠物托管、远程洗车等服务，将互联网思维和社区O2O结合，打造线上线下协同发展的新型智慧社区。

在商业版图扩大的与同时，万科商业地产运营能力不足的问题也日渐暴露，并且对强调资金回笼的万科来说，逐日庞大的商业体量无疑像一个吸金的“无底洞”。

“未来我们商用地产的量很多，持续性健康做下去，‘轻资产’是不二选择。”毛大庆曾如是强调。

事实也是如此，2014年8月，万科与世界最大的投资公司凯雷签署商业地产战略合作平台意向书，该平台将收购万科拥有的9个商业物业并长期持有，并在未来会以资产证券化为目标退出。

紧随其后，万科相继将深圳龙岗万科商场和北京金隅万科广场的大部分股权售予领汇基金和麦格理。

因此，是次与东方藏山合作也被外界视作是万科为将来社区商业打包以REITs形式退出做长远的准备，亦是继携手凯雷、领汇和麦格理之后又一轻资产动作。

资料显示，东方藏山于深圳前海设立，注册资本为1亿元，是由中国东方资产管理控股有限公司控股，并以房地产投资与资产管理为核心业务的资产管理机构，而在其业务中，也包括有房地产资产收购及证券化。

REITs与社区商业

虽然同为轻资产举措，但毛大庆强调，与领汇、麦格理的合作不同，与东方藏山合作特别值得万科总结。

“与领汇的合作还没落地，不便多说;和麦格理是单项目合作，不是资产包，也不是太大型合作，因而跟东方藏山的合作更具有总结意义。”谈及三者异同时，毛大庆如是说。

毛大庆还透露，双方具体合作模式都是持股。万科持股较少，东方藏山是大股东，万科将进行项目的营运、管理，并收取服务费。

回顾过往，这一合作模式也有几分似曾相识。在8月与凯雷签署商业地产战略合作平台意向书时，双方便约定将设立一家商业运营管理公司，负责资产平台公司持有的各境内商业物业招租和运营管理。

毛大庆当时曾对外表示，在双方设置的商业运营管理公司中，万科要有绝对的经营管理权。并且对万科来说，这也是首次与基金实现资产包层面的资产合作尝试。

此次“牵手”东方藏山，万科选择了将未来看好的社区商业作为标的，进而再次实现了资产包层面的资本合作。在外界开来，其之所以选择了资产包形式或许并非毫无缘由。

据业内人士介绍，REITs运作对商业地产的体量规模和总体价值有一定要求，“及格线”通常为5万平方米的体量，3个亿以上的总体价值。

“因此，REITs更适合于大中型商业物业的资本运作，但这并非对社区商业绝对排斥，通过对多个社区商业的整合‘打包’，达到规定的体量和价值规模，依然可以通过REITs的方式实现价值增值。”该人士称。

如此，开发商不但可以获得超额利润，同时还增强了公司资产的流动性，也寻得了在资本市场进行资金运作的另一有效途径。

不过，上述业内人士亦指出，对于有类似想法的开发商来说，或许还需考虑几大问题。首先，不能将社区商业与住宅一起分割销售，要长期持有经营;其次，对多个项目甚至是跨地域项目的社区商业，要按照社区商业特点，在统一品牌下，由专业商业管理机构实行统一招商、统一经营、统一管理。待营运成功后，才能将资产打包并以REITs的方式在资本市场上变现。

如果说万科与凯雷的合作是构建“轻资产”退出机制的开端，那么“牵手”东方藏山会是其走向资产证券化的更进一步。