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法制网见习记者 韩丹东 记者 赵丽
同不少城市一样,贵州省贵阳市正在大力推进交通基础设施建设,隔几个路口便是地铁或快速公交的建设工地。一些房地产开发商也搭上交通设施建设的“便车”,“家门前就是地铁口”成了惯常的宣传语。位于贵阳市黔灵西路的“名门国际广场”商住楼用的也是这一招,借着地理位置和楼前城市交通网络优势,房价已升至每平方米一万七八千元。
“名门国际广场”售楼部的工作人员说,这个楼盘已进入清盘阶段,预计今年年底就可以交房。然而,很多人不知道,围绕这一房地产开发项目,还有一起合同纠纷尚无最终结果。
合作开发建房
“名门国际广场”原名“美盈大厦”,开发商是贵州美盈房地产开发有限公司,王东是这家公司的法定代表人。
王东拿到这个项目的地块时,建设资金不充足。彼时,他经人介绍认识了商人来思君。
来思君回忆,当时听了王东的介绍,他认为这是一个不错的项目。于是,他一方面出钱资助王东,一方面牵线搭桥引荐了重庆穗东房地产开发有限责任公司,投资“美盈大厦”。
2006年12月11日、2007年2月1日和2007年6月6日,美盈公司与穗东公司签订三份《合作开发建房协议》,协议约定双方合作开发“美盈大厦”商住楼,穗东公司提供2000万元作为入股,按5:5分成分配利润。
此后,因各种原因,“美盈大厦”项目迟迟未动工。来思君说,在这种情况下,他与重庆创涛科技发展有限公司准备接替穗东公司。
2008年1月13日,创涛科技公司、来思君与美盈公司签订《联合开发建设“美盈大厦”项目合同书》。2008年12月14日,创涛科技公司、来思君与美盈公司签订《补充协议》,确认美盈公司以完整的、没有瑕疵的“美盈大厦”项目开发作为投入,创涛科技公司、来思君以1900万元资金作为投入,联合开发建设“美盈大厦”项目销售后,双方按5:5分配利润。同时确认,至《补充协议》签订之日,创涛科技公司、来思君实际投入资金2130万元,实际投资已超过原约定的1900万元的投入。
2010年10月25日,创涛科技公司、来思君与美盈公司签订《合同终止协议》,约定,双方同意终止签订《联合开发建设“美盈大厦”项目合同书》及《补充协议》后,美盈公司给予创涛科技公司、来思君经济补偿。双方确认,截至2009年6月,创涛科技公司、来思君为“美盈大厦”项目共投入2380.88万元,美盈公司退还投资款、借款及给予已补偿款共计4925万元。协议第五条约定:美盈公司同意“美盈大厦”完工可以销售时,无偿过户“美盈大厦”29层一套100.31平方米房屋给创涛科技公司曾学建(或其指定的第三人),无偿过户“美盈大厦”29层一套100.77平方米房屋给来思君(或其指定的第三人)。协议第九条9.2款约定:若美盈公司在履行本条约定义务前,私自销售“美盈大厦”5层至13层房屋,则视为甲方违约,甲方前期已付款项充作违约金,“美盈大厦”项目40%权益归创涛科技公司、来思君所有,双方依本协议已废止的有关联合开发“美盈大厦”项目原有协议恢复效力(但创涛科技、来思君仅有40%权益)。
两次申请仲裁
来思君说,《合同终止协议》签订后至2014年5月27日,美盈公司先后共计返还创涛科技公司、来思君投资款1800万元。美盈公司未按约定办理“美盈大厦”5层至13层设置抵押的抵押登记手续情形下,销售了部分5层至13层的住宅。
《合同终止协议》签订后,创涛科技公司、来思君向美盈公司发出《关于敦促履行〈合同终止协议〉的函》。2014年12月5日,美盈公司向创涛科技公司、来思君发出《撤销赠与通知书》,内容为:撤销赠与“美盈大厦”二套房屋的通知。
因认为美盈公司违约,创涛科技公司、来思君根据此前合同约定的纠纷解决方式,向贵阳市仲裁委员会提起仲裁申请,被申请人为美盈公司和王东。
创涛科技公司、来思君请求依法裁决美盈公司和王东支付欠款、违约金、赔偿金及利息等共计人民币64708632元,同时将“美盈大厦”29层一套100.31平方米的房屋无偿过户给创涛科技公司的曾学建(或其指定的第三人)、一套100.77平方米的房屋无偿过户给来思君(或其指定的第三人)。
2014年12月11日,贵阳市仲裁委对此案开庭审理。美盈公司及王东提出反请求仲裁申请。
美盈公司及王东认为,美盈公司在未办理房屋抵押登记手续的情况下,对“美盈大厦”项目进行销售,违反了《合同终止协议》9.2条约定,导致《合同终止协议》失效,请求裁决《合同终止协议》失效,同时裁决创涛科技公司及来思君返还美盈公司已经支付的1800万元。
贵阳市仲裁委审理后认为,《合同终止协议》的性质是双方当事人为解除合作建房关系而订立的一个解除协议,其合同本意有两项,一项是美盈公司及王东向创涛科技公司、来思君支付投资款、借款、补偿款,另一项是如果美盈公司、王东违反约定的特定事由,则双方不再履行《合同终止协议》,而恢复为原有的合作建房关系或恢复原有协议的效力。在此案中,美盈公司、王东在未办理房屋抵押登记前,对约定房屋进行销售的行为,成就了9.2条款约定的原有协议恢复效力的条件。随着原有合作建房协议恢复效力,《合同终止协议》必然丧失效力。
基于对《合同终止协议》失效的判定,贵阳仲裁委认为,美盈公司、王东支付1800万元违约金的违约责任条款也相应失效,创涛科技公司、来思君需返还1800万元。
关于《合同终止协议》中无偿过户两套房屋的约定,贵阳仲裁委认为,此无偿过户属于赠与性质。既然赠与方撤销该赠与意思,创涛科技公司、来思君的无偿过户请求不予支持。
来思君、创涛科技公司不服此裁决,向贵阳市中级人民法院提起不予执行仲裁裁决申请,被驳回。此后又向贵州省高级人民法院提起复议,贵州省高院维持贵阳市中院的裁定。
因创涛科技公司、来思君一直未履行贵阳市仲裁委的裁决,美盈公司、王东又向贵阳市仲裁委提起仲裁,除了要求创涛科技公司、来思君返还1800万元,还请求裁决解除《联合开发建设“美盈大厦”项目合同书》及《补充协议》。
在第二次仲裁开庭前,创涛科技公司、来思君的代理人提出,此案仲裁员鲍淼芳在此前仲裁中担任仲裁员,可能影响此案公正裁决,申请鲍淼芳回避。贵阳市仲裁委驳回此申请。
第二次仲裁,贵阳市仲裁委的裁决结果是,解除双方所签合同。
仲裁裁决存疑
“简而言之,我投资了2300多万元,对方违约后,根据约定我方可获得收益的40%和两套房屋。结果却是,对方违约了,我不仅失去了获得房屋和40%收益的权利,还要给违约方1800万元。”来思君说。
对于来思君的质疑,有律师认为,贵阳市仲裁委第一次裁决结果曲解法律。
这位律师分析说,《合同终止协议》仅约定了“甲乙双方依本协议(合同终止协议)废止的有关联合开发美盈大厦项目原有协议恢复效力”的条件,而没有约定《合同终止协议》的终止或失效条件。甲方违约能够导致已废止协议恢复效力,不能导致双方签订的《合同终止协议》失效或终止。
“合同法第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。也就是说,承担违约责任和继续履行合同是可以同时存在的。”这位律师说,贵阳市仲裁委的裁决将双方对甲方承担违约责任和对“废止协议恢复效力”的约定条件,曲解为《合同终止协议》的失效或者终止的条件,偷换概念,违反法律规定。
另外,律师认为,贵阳市仲裁委的裁决书还曲解了合同法第四十五条第二款规定。
合同法第四十五条第二款规定,“不正当地促成条件成就的,视为条件不成就”。也就是说,因条件成就而受利益的当事人,如果以不正当行为恶意地促使条件成就,视为条件不成就。在此案中,销售房屋,必须到房屋管理部门备案是法律和行政法规强制性规定,王东有着多年的房地产经营经验,不可能不知道销售房屋必须备案的规定,很显然,美盈公司、王东私自销售房屋的行为是恶意促使条件成就的行为,按照法律规定视为条件不成就。这也意味着,美盈公司、王东的恶意违约行为,不能认定为《合同终止协议》失效的条件。
对于这一有争议的仲裁,美盈公司法定代表人王东是如何看待的?记者曾致电王东联系采访,王东说其在海南,无法当面确认记者身份。记者第二次联系采访时,王东回复稍后再说。此后,记者多次拨打王东的手机,均为无人接听。
贵阳市仲裁委认为,因未收到涉事双方书面确认意见,不便透露任何涉及案件的信息。
据了解,创涛科技公司与来思君已向最高人民法院递交再审申请书,最高人民法院已立案受理。
