房子过户给孩子 继承、赠与和买卖 哪种更划算？

　　近日，家住西安市胡家庙的李女士准备将家里的一套老房子过户给儿子，她一打听，原来有“继承、赠与和买卖”三种方式可以选择，李女士因不太清楚每种方式的税费计算方式而犯难。记者分别采访了西安市二手房交易中心以及玛雅房屋子公司全通公司，咨询了三种过户方式的费用细节。

　　据了解，买卖包括个税、契税、交易手续费、登记费；赠与（直系亲属）包括赠与公证费、评估费、契税、登记费、交易手续费；继承包括继承公证费和登记费。为了方便计算，我们以面积为90平方米以下交易金额为100万的商品房为例，继承、赠与和买卖三种过户方式的税费具体计算方法如下：

　　方式一：买卖。

　　根据商品房年限，买卖分为两种情况，一是房产证未满两年，二是房产证满两年。

　　房产证满两年：个税1万＋契税1万＋交易手续费360元＋登记费80元=20440元

　　房产证未满两年：增值税5.6万＋个税1万＋契税1万＋交易手续费360元＋登记费80元=76440元

　　方式二：赠与（直系亲属）

　　所交费用：赠与公证费8000元＋评估费5000元＋契税3万＋登记费80元＋交易费360元=43440元

　　方式三：继承

　　所交费用：继承公证费8000元＋登记费80元=8080元

　　西安市二手房交易大厅税务中心工作人员告诉记者，如果商品房满五年并且是唯一住房还可以免个税。玛雅房屋子公司全通公司总监也表示，“买卖方式还需考虑商品房的面积大小和是否首套。关于增值税，我们是按简单估算方法做的精确算法为：销售额（含税销售额/1 征收率）×征收率。继承只能发生在产权人或产权人配偶不在的情况下。” （记者 杜蒙）

　　商品房三种过户方式税费计算标准：

　　一、买卖

　　（1），房产证满两年

　　1，个税：税评价×1%

　　2，契税：a.税评价×1%（首套90平以下）；

　　b.税评价×1.5%（首套面积大于90平）；

　　c.税评价×2%（第二套且面积大于90平）；

　　d.税评价×3%（第3套）根据具体情况而定；

　　3，交易手续费：面积×4元/平方米；

　　4，登记费：80元/件

　　（2），房产证未满两年

　　1、增值税：税评价×5.6%

　　2、个税：税评价×1%

　　3、契税：a.税评价×1%（首套90平以下）；

　　b.税评价×1.5%（首套面积大于90平）；

　　c.税评价×2%（第二套且面积大于90平）；

　　d.税评价×3%（第3套）根据具体情况而定；

　　4、交易手续费：面积×4元/平方米；

　　5、登记费：80元/件

　　二、赠与（直系亲属直接）

　　1、赠与公证费：

　　评估额×1.2%（20万以内）

　　评估额×1%（20万～50万）

　　评估额×0.8%（50万～500万）

　　评估额×0.5%（500万～1000万）

　　评估额×0.1%（1000万以上）

　　2、评估费：评估额的千分之五；

　　3、契税：评估额×3%

　　4、登记费：80元

　　5、交易手续费：4元/平方米

　　三、继承

　　1、公证费，同上赠与收费标准；2、登记费：80元